Chi appartiene a un luogo?

Zvërnec è un villaggio albanese di contadini e pescatori a sei chilometri da Valona, sul margine sud-occidentale della laguna di Narta. Poco più a sud, all’imboccatura della baia, c’è Sazan: un’isola dove per decenni non c’è stato altro che una base militare, abbandonata da tempo.

A fine maggio 2026, quando sono partiti i lavori preliminari per la costruzione di un resort di lusso promosso da un fondo statunitense legato alla famiglia del presidente Trump, gli abitanti del luogo hanno iniziato a protestare per tutelare l’ecosistema della loro laguna. In poche settimane la protesta è arrivata a Tirana e in una decina di città, fino alle capitali europee dove vive la diaspora albanese. Decine di migliaia di persone si sono riunite per strade e piazze in Albania e in Europa con uno slogan inequivocabile: “l’Albania non è in vendita”. Ben presto è diventata la “Rivoluzione dei fenicotteri”, i cui splendidi esemplari ogni anno, di passaggio, prendono residenza temporanea in questa laguna assediata dalla smania di profitto.

Che cosa stanno difendendo, esattamente, decine di migliaia di persone che in gran parte non possiedono materialmente nulla di ciò che difendono?

La risposta ovvia è che si tratta di una protesta ambientale e che difendono un ecosistema, ma sarebbe limitata. Le zone umide di Vjosa-Narta sono una tappa di migrazione, ci nidificano specie protette, ci sono dune e aree di deposizione delle tartarughe. Tutto vero, e tutto già scritto in atti, direttive, pareri. Il punto è che quegli atti esistevano anche prima dell’autorizzazione al resort di lusso, e non sono bastati. 

Negli stessi mesi lo stesso copione si stava svolgendo in Sardegna a Cala Finanza, davanti all’area marina protetta di Tavolara-Punta Coda Cavallo. Un gruppo turistico-immobiliare brasiliano aveva ottenuto il via libera a un glamping di lusso e a un beach club attraverso la ZES Unica, la procedura pensata per accelerare gli investimenti nel Mezzogiorno, nonostante i pareri contrari di Regione, Ministero della Cultura e Soprintendenza. Il progetto formalmente depositato era modesto, ma quello annunciato poche centinaia di metri più in là prevedeva un resort a cinque stelle, ventisei ville e un campo da golf a diciotto buche, distribuiti su oltre cinquanta ettari. A fermarlo, il 2 luglio 2026, non è stato un giudice ma il consiglio comunale di Loiri Porto San Paolo, che due giorni dopo una manifestazione a Cala Finanza ha revocato la variante urbanistica su cui tutto si reggeva, e il governo ne ha preso atto ritirando l’autorizzazione. Il contenzioso, ad oggi, resta aperto.

Due paesi, due strumenti, stessa traiettoria: una corsia speciale che scavalca le tutele ordinarie.  Quando un luogo entra in una procedura autorizzativa, il diritto convoca al tavolo un elenco preciso di soggetti: chi ne è proprietario, chi vi risiede, gli enti competenti per materia e chi può dimostrare un interesse qualificato (ovvero un interesse che si possa scrivere in bilancio). Sono criteri ragionevoli, costruiti per evitare che chiunque blocchi qualsiasi opera, ma c’è anche un effetto collaterale: rendono invisibile chiunque appartenga a un luogo senza averne un titolo. Ed è una categoria vastissima di persone: il pescatore che lavora in una laguna che non è sua, chi ci torna ogni estate da trent’anni, chi ci ha lavorato la terra per stagioni senza mai intestarsela. Nessuno di questi ha un interesse qualificato ma tutti quanti sono legati a quel luogo. 

La domanda non è soltanto a chi appartiene un luogo. È: chi appartiene a un luogo?

Gli ordinamenti europei hanno conosciuto a lungo due modi distinti di stare in un luogo: il titolo e l’uso. Gli usi civici, i diritti di pascolo e legnatico, le proprietà collettive erano forme di appartenenza senza proprietà, e godevano di una tutela robusta perché su di esse si reggevano economie intere. Poi sono stati sistematicamente smantellati, in Inghilterra con gli enclosure acts, in Sardegna con l’Editto delle chiudende emanato nel 1820, che consentiva a chi deteneva i titoli legali di chiudere le terre e sottrarle all’uso collettivo¹, in modo che la recinzione producesse il diritto.

Duecento anni dopo, la recinzione torna a produrre il diritto, e in senso letterale. Le proteste non nascono davanti a un piano urbanistico, sorgono quando i promotori installano barriere che impediscono l’accesso alla costa. È però una manifestazione locale, poche centinaia di persone, che diventa nazionale il giorno dopo, in questo caso incendiata da una frase precisa.

Il 31 maggio 2026 esce l’intervista di Ivanka Trump al podcaster statunitense David Senra. Sazan viene descritta come «un’isola privata di 1.400 ettari» in mezzo al Mediterraneo, con cinque miglia di litorale albanese: non è un’espressione sfuggita a voce, è la formula che compare anche nella scheda ufficiale dell’episodio². Ma Sazan è demanio pubblico, un’ex base militare che non ha mai smesso di essere terra dello Stato. In ventiquattro ore la protesta dilaga, e il 2 giugno migliaia di persone si ritrovano a Tirana. Sui cartelli compare la replica, rivolta parola per parola a quell’aggettivo: “Sazan non è un’isola privata, appartiene al popolo albanese”.

Definire privata un’isola pubblica non è un lapsus: è il riflesso di una convinzione, e cioè che un luogo appartenga a chi ha il titolo e i capitali per trasformarlo. E la risposta dei manifestanti è la tesi opposta, formulata da chi su quell’isola non ha alcun titolo.

Quando a Tirana o in Sardegna migliaia di persone scendono in strada per un posto che in molti casi non possiedono e in cui non abitano, non stanno difendendo un patrimonio, stanno rivendicando una forma di appartenenza che non ha nome giuridico. Abbiamo costruito un sistema in cui l’unico linguaggio ammesso allo sportello è quello del titolo, e a vincere è sempre chi ne ha uno più solido.

C’è però un’obiezione che, in Albania, ha un peso reale: Valona è un’area a basso reddito, il progetto promette lavoro – si parla di un migliaio di addetti – e il governo che l’ha autorizzato ha un mandato elettorale ampio. Chi difende un litorale intatto, si dice, difende un paesaggio a spese di chi da quel paesaggio non ha mai ricavato un salario. Ma il punto non è che lo sviluppo non serva: è che questo tipo di sviluppo lo decide solo chi siede al tavolo e un progetto che nasce dall’incontro fra un investitore e un governo produce lavoro nello stesso modo in cui consuma paesaggio, un enorme effetto collaterale di una decisione presa altrove.

C’è un dettaglio nella genesi del progetto albanese che è molto esplicativo. Nel 2021 gli investitori si imbattono nell’isola di Sazan per caso: erano sulla barca di un amico, si fermano per un bagno, risalgono l’isola e ne restano incantati. Ed è lì, racconta Ivanka Trump sempre durante l’intervista con Senra, che nasce l’idea di «contribuire a realizzarne il potenziale e trasformarla». Ma lo sguardo che ammira e lo sguardo che valuta sono lo stesso sguardo, e non riguarda soltanto le lagune.

È lo stesso sguardo che, da almeno vent’anni, riorganizza le grandi città europee. Nella valutazione immobiliare esiste un criterio che si chiama massimo e migliore utilizzo, highest and best use: il valore di un immobile non è quello che produce, è quello che potrebbe produrre nella sua destinazione più redditizia. Sembra un tecnicismo innocuo ma ha invece una conseguenza radicale, perché trasforma ogni uso esistente meno remunerativo del massimo possibile in una perdita da recuperare. Non in un uso diverso: in un mancato guadagno.

Applichiamo questo criterio a una città e guardiamo cosa sparisce per primo. Il negozio che sta in pari da quarant’anni, il laboratorio artigiano al piano terra, la libreria di quartiere, il circolo, la sala prove. Nessuna di queste cose viene abolita: diventa semplicemente insostenibile e rimpiazzabile, perché lo spazio che occupa ha imparato a valere molto più di essa e della sua funzione.

Nel 1961 Jane Jacobs dedicava a questo tema un capitolo di “The Death and Life of Great American Cities” e sosteneva che, in un’epoca di rinnovamento urbano e lotta al degrado, fosse importante un patrimonio edilizio diversificato che includesse la conservazione degli edifici vecchi insieme a quelli nuovi. “Se una città ha solo edifici nuovi, le imprese che possono insediarsi lì sono automaticamente limitate a quelle in grado di sostenere gli alti costi delle nuove costruzioni”, ovvero quelle con “alti profitti o ben sovvenzionate”. E questa diversificazione urbana è particolarmente importante e necessaria per la creazione di nuove idee e innovazioni, gli alimentatori informali della cultura:studi, gallerie, retrobottega risiedono in quei luoghi. È il ragionamento che Jacobs condensa in una formula rimasta celebre: “le vecchie idee possono a volte servirsi di edifici nuovi. Le idee nuove devono servirsi di edifici vecchi”³.

Cinquant’anni dopo, Sharon Zukin in Naked City⁴ osserva che la domanda di autenticità urbana – edifici d’epoca, botteghe storiche, mercati, atmosfera di quartiere – è diventata essa stessa un fattore di prezzo e ha finito per espellere proprio chi quell’autenticità l’aveva prodotta: immigrati, classe lavoratrice e artisti. Quello che se ne va con loro è l’humus, lo strato in cui una città produce cultura, relazioni, competenze. Zukin arriva a una conclusione scomoda: i valori del villaggio urbano che Jacobs difendeva sono diventati oggi la leva con cui i nuovi arrivati, più abbienti, spostano altrove i residenti di lungo corso. E questo humus, nel momento in cui viene riconosciuto come valore, diventa un argomento di vendita ed è il paradosso a cui il massimo e migliore utilizzo conduce sempre: tutto ciò che riceve un prezzo, prima o poi, finisce sul mercato.

Una laguna e un quartiere hanno dunque lo stesso problema. Sono sistemi la cui ricchezza consiste in ciò che vi si è depositato nel tempo, valutati da un criterio che sa misurare solo ciò che vi si potrebbe estrarre domani. Se il problema è che il diritto autorizza solo i titolari, la domanda diventa tecnica: come si fa a far entrare in un procedimento una voce, quella dei luoghi, che non ha nulla da intestarsi?

Tre risposte esistono già e sono tre gradini dello stesso ragionamento.

La prima è la delega. Nel caso di Cala Finanza l’appartenenza collettiva a quel tratto di costa non si è presentata da sola davanti al Tar: è entrata in giudizio attraverso un’associazione ambientalista legittimata a farlo, il Gruppo d’Intervento Giuridico. È un meccanismo che funziona e ha vinto battaglie decisive, ma resta una supplenza: trasforma l’appartenenza in una qualifica che qualcuno deve concedere e che pochissimi ottengono. Chi appartiene continua a non parlare: parla il suo procuratore.

La seconda è già nel nostro ordinamento. Le proprietà collettive che l’Editto delle chiudende doveva estinguere non sono mai morte del tutto, e la legge 168 del 2017 sui domini collettivi le riconosce come ordinamento giuridico primario delle comunità originarie, definendo quel patrimonio una comproprietà inter-generazionale. È l’unico istituto italiano in cui l’appartenenza a un luogo è un soggetto e non un interesse. Chiedersi quanto di quella forma sia trasferibile a una laguna, a una costa, a un quartiere non è archeologia giuridica ma una domanda concreta.

La terza è la più recente e la più discussa. Nel 2022 la Spagna ha riconosciuto la personalità giuridica al Mar Menor e al suo bacino, primo ecosistema europeo a ottenerla, dopo un’iniziativa popolare da oltre seicentomila firme; nel 2024 il Tribunale costituzionale ne ha confermato la legittimità. E nel 2026 quella laguna è stata ammessa a un procedimento penale come parte, attraverso i propri organi di rappresentanza: per la prima volta in Europa un ecosistema è entrato in giudizio come titolare di diritti. È l’ammissione che alcune cose vanno tutelate anche quando nessun umano riesce a dimostrare un diritto o un interesse qualificato a farlo.

Nessuna delle tre soluzioni è perfetta e anche la terza ha limiti perché chi rappresenta una laguna esercita un potere considerevole in nome di chi non può smentirlo. Il problema generale quindi resta. Ma quantomeno è il problema di chi ha smesso di chiedersi quanto valga un luogo e ha cominciato a chiedersi chi ne faccia parte.

Della vicenda in Albania, il simbolo è il fenicottero, e non è un caso che sia stato scelto questo animale: un fenicottero rosa non possiede la laguna di Narta. Non vi risiede: ci passa, in certe stagioni, insieme ad altre zone umide distribuite tra Europa, Africa e Asia occidentale, e da ciascuna dipende in modo assoluto. Non ha titolo, non ha residenza, non ha interesse qualificato, ha soltanto bisogno che quel posto continui a esserci quando arriva. È la forma più pura dell’appartenenza senza proprietà, ed è anche la ragione per cui nessuna procedura autorizzativa riesce a metterlo tra gli stakeholder: la sua vita si misura su decenni di stagioni ripetute, quella di un fondo di investimento sul rendimento di un decennio.

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ndr: Le vicende descritte sono aperte al momento in cui questo articolo viene pubblicato: sul progetto sardo il Tar Sardegna si pronuncerà nel merito il 17 febbraio 2027.